Brieven

Het schrijven aan politieke figuren werd door een bevriende relatie vermoedelijk terecht aangemerkt als schrijven voor de papiermand.


« Ga terug

Woningcorporaties Overwegingen

Ministerie van Algemene Zaken,
Postbus 2001,
2500 EA Den Haag.
Drs. M. Rutte, Minister –President.


Dordrecht, 10 maart 2013

Re: fout wonen, corporaties en crisis?


Zeer geachte Minister-President,
Excellentie,

Met verschuldigde eerbied geef ik u enige suggesties in antwoord op uw algemeen geformuleerde wens tot het ontvangen van ideeën.

A1

Bij de uitwerking van de voorstellen tot inkomens afhankelijke huurverhoging ter bestrijding van het zogenaamde fout wonen moge ik het navolgende opmerken:

Inkomensafhankelijke huurverhoging is lastig wanneer men dat novum de woningbouwcorporaties en de zorgcentra, die woningen beheren, ter uitvoering opdraagt. Zij beschikken niet over de documentatie die aangeeft wat het inkomen van hun huurders is. Zij hebben niet de middelen om het carrièreverloop van hun  huurders te volgen. Huurders die klein beginnen en doorgroeien naar hogere functies zijn en blijven voor hen dezelfde huurders. Als een huurder in een duurdere auto gaat rijden is dat een symptoom waarop de verhuurder zou moeten aanslaan. Het schuurt ook sterk met de privacy van de cliënten. Het lijkt inefficiënt om aan de verhuurder, die soms vele duizenden woningen beheert, de variabele huurverhoging op te dragen. De verhuurder wordt gedwongen om extra gegevens te verzamelen waar hij geen recht op heeft. De normale belangen tegenstelling tussen eigenaar en huurder wordt nodeloos en nutteloos verzwaard. Bovendien is het lastig voor een woningbouwvereniging die bij nieuwe verhuur naast allerlei andere vraagpunten ook in de privésfeer van de adspirant huurder en zijn vooruitzichten moet doordringen. Het is onnodig dat een verhuurder meer ontvangt voor een woning dan de goedgekeurde huurprijs, omdat er een veelverdiener in woont. Het oneigenlijke belang van de verhuurder wordt om fout wonende huurders  aan te trekken.

A2

Het opleggen van een ‘boete’ zal vermoedelijk niet snel leiden tot verkassen van huurders, want verhuizen kost bedstro en het nieuwe huis vraagt ook een hogere huur. Dan lijkt het verstandiger om te blijven zitten waar men zit en de ‘boete’ te betalen. Te bedenken valt dat andere belangrijke factoren bij de beslissing een rol spelen zoals woonomgeving, wortels, kinderen, woning Oma, sportvelden en scholen.

Anderzijds de inkomensafhankelijk huurverhoging blijft nuttig en verantwoord mits alle verhogingen op één punt terecht komen en niet passim door het land bij allerlei organisaties, waardoor het totale effect verloren gaat. Als alles terecht komt bij het rijk kunnen nieuwe initiatieven op gebied van wonen geïnitieerd worden. Bovendien is het niet nodig of gewenst dat de huiseigenaren de extra opbrengst in de schoot geworpen krijgen.

A3

Wanneer men de mobiliteit onder de huurders wil vergroten door een ‘boete’ op verkeerd huren te leggen dan kan men dat doen daar waar de gegevens paraat zijn. De belastingdienst heeft alle gegevens beschikbaar. Voor de uitvoering kan een extra paragraaf in de belastingaangifte worden ingebouwd, waarin wordt gevraagd Had u in het belastingjaar een huurwoning; wie is de eigenaar, hoeveel bedraagt de huur per maand enz. In de aanslag kan de inkomensafhankelijke huurverhoging automatisch worden meegenomen. Dat is een opgave die geheel door de computer kan worden uitgewerkt. Voor de verhuurder blijft alles hetzelfde. Bij demotie of verlies van betrekking kan het zijn dat iemand die scheef woonde  plotseling niet meer verkeerd woont. Dan kan een te hoge voorlopige aanslag in de definitieve aanslag worden teruggedraaid.

B

Het beleid van sommige woningbouw corporaties is een ander verhaal. Daarin heeft u de waanzin gezien van een organisatie die zich een kasteel aanschafte voor bestuurlijk overleg en van een andere die zelfs een afgedankt cruiseschip voor een ondenkbaar bedrag opknapte, een actie die door haar Raad van Toezicht kennelijk is goedgekeurd terwijl deze mijlenver ligt buiten de doelstellingen van de corporatie. Aansprakelijkheid? Ik geef u de navolgende maatregelen in overweging.

B1

Alle woningcorporaties fiscaal inschalen. Zij kunnen worden aangeslagen voor de vennootschapsbelasting op dezelfde voet als besloten vennootschappen. Door hun huidige belasting vrijdom groeit hun contant vermogen onevenredig snel. Dat heeft geleid tot uitzinnige beslissingen. Het opleggen van enorme bijdragen aan de sector leidt tot aanvechtbare en onoverzichtelijk beslissingen. VpB leidt tot inzicht.   

B2

Woningcorporaties die financieel zwak staan of die zich misdragen (hebben) hetzij door niet op het doel gerichte investeringen hetzij door overdreven beloning van bestuurders en toezichthouders krijgen een rijks toezichthouder van het ministerie waaronder zij ressorteren. De rijks toezichthouder wordt uitgenodigd bij alle RvT vergaderingen en de periodieke bestuursvergaderingen. Alle besluiten boven een door u aan te geven bedrag en alle arbeidsvoorwaarden van de directie worden hem voorgelegd. De rijks toezichthouder heeft recht van veto. De woningcorporatie heeft recht van beroep op de betrokken afdeling van het ministerie. De rijks toezichthouder wordt door het ministerie uitgeleend. De rijks toezichthouder mag bij niet meer dan twee corporaties – buiten elkaars marktgebied - toezichthouder zijn. Daarbij kunt u denken aan oudere ambtenaren, die binnen drie tot vier jaar met pensioen zullen afvloeien. Langer moeten/mogen ze er niet zitten want dan worden zij ook familie. De volledige kosten van de toezichthouder worden door het ministerie aan de woningcorporatie(s) in rekening gebracht. Het in strijd met de doelstelling aangeschafte onroerend goed zou de corporatie moeten verkopen en de opbrengst terugstorten naar het hen faciliterende ministerie. Het is verkeerd aangewende subsidie.

C

De woningmarkt-crisis is in belangrijke mate het gevolg van een onbegrijpelijke fout. De woningmarkt is stil gevallen. De banken geven geen hypotheek. Het is de tijdelijk verwarring die is ontstaan na de  invoering van de euro.  De toen zittende regering heeft geen maatregelen genomen om de overgang te begeleiden.

Het grote lichtende voorbeeld was/had moeten zijn Frankrijk waar, na de grote devaluatie van de ancien franc naar de nouveau franc in december 1958, het onroerend goed nog zeer lange tijd werd besproken, aangeboden en gewaardeerd in ancien francs, precies om die rare paardensprongen te voorkomen. De crisis is geen marktimpasse, het is Euro verwarring. Een kleine demonstratie:

C1  Voorbeeld 1

In de Merwedepolder te Dordrecht bouwde Dupont de Nemours in de jaren 1960 naast de grote elektrische centrale haar nieuwe fabriek. Er kwam een legertje Amerikanen over om de bouw en de aanloop van de productie te begeleiden. Die Amerikanen moesten worden ondergebracht. De aannemer Van Wijnen bouwde een aantal woningblokken die in prijs buiten de norm voor premiewoningen vielen. Ze werden opgezet in vier lagen. De appartementen waren ca. 80 m2, met per blok drie portiekliften, dus in die tijd zeer luxueus opgezet. Dupont betaalde de onrendabele top en mocht haar USA uitzend personeel daarin huisvesten. De wijk raakte in de jaren 1980 in diskrediet door sterk opgeblazen milieuproblemen. Er ontstond een enorme leegstand.

Een zorgstichting kocht in de jaren 1980 en 1990 hele huizenblokken en bouwde ze om tot senioren appartementen. Een aantal appartementen kocht de stichting voor 20 000 later voor 30 000 gulden en weer later toen de wijk zich herstelde 50 000 gulden. Ten laatste kocht de stichting in 1997 in één transactie 19 appartementen voor 60 000 gulden per stuk. Toen kwam de euro. Minister-president Kok had de bevolking verzekerd dat de invoering van de euro niet tot prijsstijgingen zou leiden. Hij was er even niet denk ik. Dezelfde appartementen werden nu aangeboden voor bijna dezelfde bedragen maar nu in euro’s. Op dit moment staan in eenzelfde blok drie van zulke appartementen al vele maanden te koop voor 75.000 euro! De normale prijs van die drie appartementen zou dus zijn ± 35.000 tot 40.000  euro. Voor dat bedrag zouden ze direct verkocht worden. Kennelijk hebben de banken inmiddels hun fout ingezien. Zij zijn niet langer bereid tot hypotheek verlening anders dan aan de mensen die geen hypotheek nodig hebben. De tegenwaarde in de woning is immers onvoldoende. De economie corrigeert zichzelf altijd. Dat is een wet. Wij noemen dat crisis.

Voorbeeld 2.

Een sector waar een vergelijkbare fout gemaakt is heet de Horeca. Daar werd op dezelfde menukaart het guldenteken vervangen door het euroteken zonder wijziging van menu’s en ingrediënten. Het kopje koffie van ƒ 1,10 werd nu € 1,0 in plaats van 50 eurocent. De Horeca heeft het moeilijk zeggen ze dan. Als men de vóór-eurose prijzen op de kaart zou zetten met stel 10% opslag, gedeeld door 2,2 zouden de restaurants vol zitten.  Eigenaardig, want de lonen en premies voor het personeel en de prijzen van de ingrediënten zijn niet met 2,2 vermenigvuldigd maar door 2,2 gedeeld, waardoor het gat is verdubbeld. Wie heeft dit bedacht. Ook de ober kreeg niet plotseling €1250,00 in plaats van ƒ 1250,00 per maand. De heer Kok heeft ook hier weer heel erg slecht opgelet.

Met de meeste hoogachting,

Uw  dw

 

Mr. H. W. Ten Holter.

Harry Tenholter